购买不良房产的10个建议

要记住的一件事是，当你试图购买一处陷入困境的房产时，需要批准你报价的银行只会考虑非常严肃的报价。所以要确保你事先得到了批准抵押贷款在你对一个陷入困境的房子提出报价之前[来源:Re/Max]。首先，你将与投资者竞争。从“房子的鳍状肢他说:“投资者正在利用房屋销售处于历史低位的机会获利，他们修缮受损的房屋，然后加价转售给更大的物业管理公司。他们通常以现金支付，所以你必须证明你是一个可靠的前景，让银行接受你的出价。吉布斯］．

在寻求预先批准时，有几个陷阱需要注意。如果房子损坏太严重，贷款人通常会拒绝为购买提供贷款。吉布斯］．因此，如果房产需要大修，你可能需要拿出额外的现金，或者申请第二笔贷款来支付这笔费用。如果你在获得预先批准方面有困难，你可以考虑其他贷款来源。小型地区性银行和信用合作社往往比大银行更愿意贷款给信用不完美的借款人。Gengler］．此外，美国政府提供FHA贷款(通过联邦住房管理局)，要求比平时少的首付[来源:Re/Max]。

不良房地产销售有很多独特的问题和陷阱。所以当选择房地产经纪人找一个有处理这些问题经验的人来代表你。珀金斯］．幸运的是，对于那些接受过出售不良房产的继续教育课程的经纪人来说，有几种认证是可行的。全国房地产经纪人协会推出了一项卖空和丧失抵押品赎回权2009年的认证项目。为了获得认证，房地产经纪人需要接受几个小时的培训，并深入了解有关止赎和卖空的国家和州法律。珀金斯］．还有一个被称为“不良财产研究所”的组织提供的“不良财产专家认证”。但是，无论你的经纪人是否经过认证，你都需要确保他们之前已经完成了不良资产的销售。大约十几套短售房或止赎房的数量就足以表明房产中介已经经历了足够多的时间来指导你。18新利最新登入吉布斯］．

在良好的社区购买一处破旧的房产可能是一笔好买卖。你可以花比你通常负担不起的更少的钱买房子，并在价值增加时建立股权。但并不是每一栋廉价的破旧房子都很划算。在极度萧条的社区找房子要小心。如果这个街区的所有房子都进入丧失抵押品赎回权或者，如果高层的公寓都空着，你应该去别处看看[来源:]麦克雷博士］．没有人知道这样一个地区的市场何时会反弹，或者它是否会反弹。你可能会被困在一个空置的社区，看着你的便宜房子变得更便宜。在最坏的情况下，你可能会和你买房的人一样:欠更多的钱抵押贷款比你的房子还值钱。

任何时候你买房子，你需要有一个彻底的家里检查。当你考虑卖空或出售股票时，这种检查就变得更加重要了丧失抵押品赎回权，因为这些类型的销售总是“按原样”进行。与典型的房屋销售情况不同，不良房产的卖方在交易时不会对房屋的损害承担责任。相反，一旦你签署了销售合同，你作为买方就有责任进行任何必要的维修。由于问题房屋的挂牌价格通常已经低于可比销售价格，银行通常不会给予价格优惠，以解释任何维修[来源:]麦昆］．检查会让你知道你最终可能要花多少钱来准备房子的入住。18新利最新登入你可能应该考虑进行专业检查，[来源:游戏邦]吉布斯］．专业检查员会更详细地检查诸如模具、害虫和垃圾系统。如果房主或贷款人拒绝进行检查，你应该立即退出交易。Gengler］．

被取消抵押品赎回权的房主经常被迫离开他们的房子，所以他们故意给房子造成损害。在2000年代末美国房地产危机的低谷时期，一些被取消抵押品赎回权的房主偷走了电器、水和照明设备，这既是出于愤怒，也是为了从他们的处境中赚钱。Fulmer］．当然，一旦房子空了，它就会成为擅自占用者和破坏公物者的目标，他们也会造成破坏，让房子变得肮脏。空置的抵押品赎回权很容易被盗;电器，固定装置，甚至铜电线和管道对小偷来说是有利可图的，他们会拆毁墙壁，获得铜，然后把它当作废品卖掉。麦昆］．

所有这些损坏听起来很可怕，但如果你不怕流汗，或者雇个人帮你流汗，你就可以在损坏更严重的“修理”房子上省钱。因为你通常最终会对一个破旧的房子进行至少一些维修，所以在你买房子之前让承包商看一看房子是个好主意。吉布斯］．这是不包括房屋检查的费用。承包商应该估算一下修理的费用，这样你在报价时就可以把费用考虑进去。

如果你购买的是一处不良房产，你将不得不忍受各种各样的延误、挫折和繁文缛节。与你主要与房主打交道的正常销售不同，不良销售涉及直接与贷方打交道，后者必须批准最终销售协议。这可能需要很长时间，因为你面对的是大型机构的官僚作风，而不仅仅是单个卖家。银行可能要等上几周甚至几个月才能对报价做出回应。麦昆］．你也许可以从政府那里得到帮助，加快这个过程。检查一下你的房子是否符合房屋可负担止赎替代计划(HAFA)的条件。如果是，你可以要求银行在30天内回复。吉布斯］．

如果业主有二次抵押贷款或再融资，交易也可能被推迟。第二家银行也必须签署协议。如果贷款通过证券化出售，你可能会遇到另一个减速带。吉布斯］．在2000年代末楼市崩盘之前的房地产繁荣时期，贷款机构将大量贷款出售给投资者，然后投资者将这些贷款作为类似于股票的证券进行交易。无论哪位投资经理目前拥有这笔证券化贷款，都必须批准这笔交易，这将给本已拥挤的谈判桌上增加第四个(或可能是第五个或第六个)参与方。吉布斯］．

取决于你住在哪个州，可能会有额外的障碍购买止赎权财产。一些州要求贷款人通过复杂的司法程序来取消抵押品赎回权。这一过程旨在帮助面临止赎的人，可能需要长达12个月的时间，在纽约等州甚至更长。Fulmer］．需要这些广泛程序的州在房地产界被称为“司法州”。其他州的止赎法则更为自由放任。在这些“非司法”州，贷款人可以更容易、更迅速地寻求止赎权。Fulmer］．例如，在德克萨斯州，贷款人只需60天左右的时间就可以申请取消抵押品赎回权。Fulmer］．弄清楚你所在的州是18新利最新登入如何处理止赎的，当你找到你喜欢的房子时，让你的经纪人确定房产在止赎过程中走了多远。你可能要等很久了。

金钱可能买不到幸福，但它可以让你更接近以高价买到梦想中的房子，特别是如果你的梦想中的房子碰巧是一个破旧的房子。拥有大量的现金可以在几个方面使你的求职过程更加顺利。首先，你支付的首付款越多，贷款机构就越会认真对待你的提议。只要支付要价的20%到25%，就足以说服买家银行你是一个安全的赌注[来源:Gengler］．

所有这些使不良房屋销售独特的过程往往都要花钱。还记得你需要做的详细的房屋检查吗?这需要花费大约350美元。吉布斯］．那你可能要做的大规模维修呢?你可能会认为你可以用贷款来弥补这些损失，但如果损害太大，贷款人甚至可能不会批准你的贷款。您可能需要创建一个第三方账户为了支付维修费用，或者甚至再申请一笔住房改善贷款，让你的贷款人相信你的房子是适合居住的。吉布斯］．

最后，购买银行所有的房产会让买家承担很大的成本负担，而在正常的交易中，卖家会承担这些成本。例如，你通常需要支付交易费用和任何房地产转让税，并在交易结束前解决房屋的留置权问题。麦克雷博士］．

出价收购一所陷入困境的房屋可能比你想象的要棘手。虽然你可能认为你可以提出一个低报价，并期望绝望的房主和贷款人接受它，但事实并非如此。银行愿意承受经济上的打击，把房子从资产负债表上拿掉，但打击不会太大。通常，上市价格在一个被取消抵押赎回权的房子即使考虑到糟糕的市场情况，也接近银行认为他们可以从房子中得到的价格[来源:]吉布斯］．要价将以该地区的可比销售额为基础，很像非困境房屋的挂牌价格[来源:]吉布斯］．所以，如果你想提供一个更低的报价，请确保它有一些可比的销售支持。吉布斯］．你不想侮辱贷款人的智商。银行不会在多次还价上花太多时间，所以你不能开得太低。如果他们认为他们可以得到更好的价格，他们会很乐意在你出价两三次，甚至一次之后拒绝你。吉布斯］．

买一套破旧的房子并不是所有的问题头痛。作为买家，你在与贷款人谈判价格时确实有一定的影响力。如果房屋状况不佳，情况尤其如此。如果银行拒绝对急需维修的房屋在价格上做出任何让步，要求你的贷款人对房产进行全面评估。(估价是对房屋的详细估价，借贷者用它来决定贷款给你的金额)。如果估价低于要价，你可以借此说服银行接受更低的报价。吉布斯］．