18新利最新登入抵押贷款是如何工作的

在法律术语中,抵押贷款是“保证财产的债权安全的付款吗债务”(来源:YourDictionary.com]。说白了,抵押贷款。对许多人来说,这是最大的贷款他们会借。与普通贷款,没有明确的担保。贷款人看着你的信用记录,你的收入和储蓄,并确定如果你是一个好的风险。抵押贷款,贷款的抵押是房子本身。如果你不偿还贷款(连同所有的费用和感兴趣包含了),那么银行可以把你的房子。

银行传统的抵押贷款银行。你可以申请的抵押贷款银行你用你的支票和储蓄账户,或者你可以货比三家,其他银行最好的利率和条款。如果你没有时间去货比三家,你可以使用抵押贷款经纪人,他本人虽然不同银行帮你协商最好的交易。银行不贷款的唯一来源,尽管:信用合作社一些养老基金和各种政府机构也提供抵押贷款。

像其他贷款,抵押贷款利率、固定或可调,和长度或“术语”的贷款,5到30年。与其他大多数贷款、抵押贷款携带大量相关成本和费用。这些费用只发生一次,比如关闭成本,而另一些则附加到每个月按揭。

你可能认为抵押贷款已经存在了几百年——毕竟,怎么可能有人买得起这样的房子彻底?18新利最新登入直到1930年代,然而,抵押了他们的开始。18新利最新登入这可能会让你大吃一惊银行没有开拓进取与这个新想法;保险公司。这些大胆的保险公司这样做不是为了赚钱通过费用和利息,但在希望获得的所有权属性如果借款人未能跟上支付。

直到1934年,现代抵押贷款。的联邦住房管理局(FHA)起到了至关重要的作用。为了帮助国家摆脱大萧条时期,联邦住宅管理局启动了一个新类型的抵押贷款,旨在现有下的人无法抵押贷款项目。当时,只有四个10个家庭拥有住房。抵押贷款条款仅限于财产50%的市场价值,和还款计划在三到五年,以一个气球付款结束。当时80%的贷款意味着你的首付是80%,不是你资助!有了这样的贷款条件,难怪大多数美国人租房者。

联邦住房管理局启动一个程序,降低首付要求。他们建立了项目提供80%贷款与估值(LTVLTV) 90%,甚至更高。这迫使商业银行和银行一样,创造更多的机会让普通美国人自己的家园。

联邦住宅管理局的趋势也开始贷款资格的人根据他们的实际能力来偿还贷款,而不是传统的简单方式“知道有人。”的FHA lengthened the loan terms. Rather than the traditional five- to seven-year loans, the FHA offered 15-year loans and eventually stretched that out to the 30-year loans we have today.

另一个联邦住宅管理局卷入是房屋建筑的质量。而不是简单的融资任何家,FHA集质量标准房屋必须满足以获得贷款。这是一个明智的举动;他们不希望贷款比建筑!这最终开始另一个趋势,商业银行紧随其后。

FHA之前,传统的抵押贷款利息支付,结束于一个气球付款相当于整个贷款本金。这是丧失抵押品赎回权是如此普遍的原因之一。联邦住房管理局建立了摊销的贷款,这意味着,人们必须支付增量的贷款本金的利息支付,逐步减少贷款贷款期限,直到完全付清。

在下一个页面上,我们将打破现代每月贷款支付的组件和解释摊销的重要概念。

的首付在抵押贷款的总额支付预付,减少的数量钱你必须借。你可以把你想要尽可能多的钱。传统的金额购买价格的20%,但它可能找到抵押贷款要求仅为3 - 5%。你放下的更多的钱,但是,你就越不需要融资,你每月的费用就会越低。

每月的按揭付款由以下成本,他适当的缩写:

固定利率抵押贷款,你每月支付仍然是贷款的生活大致相同。什么改变从每月和每年的部分抵押贷款支付偿还贷款的本金部分,是纯粹的兴趣。逐步偿还原有贷款和累积的利息摊销。

如果你看一个典型的30年期抵押贷款的摊销时间表,借款人支付更多利息比本金早期的贷款。例如,一个100000美元的贷款以6%的利率进行每月的按揭付款599美元。在第一年的房贷,每月约500美元去支付利息;只有99美元的芯片的本金。直到18年本金支付超过利息。

摊销的优点是,你可以慢慢偿还贷款利息,而非一个巨大的气球最后付款。传播支付30多年的缺点是,你最终支付215838美元,最初的100000美元贷款。同时,需要你再建立股权在家里,因为你偿还本金太少了这么长时间。股本是你家的价值减去你的剩余的本金余额。

但这并不意味着固定利率,30年期抵押贷款是一件坏事。远非如此。我们会更紧密的固定利率抵押贷款在下一页。

不久以前,只有一种类型的抵押贷款由银行提供:30年期固定利率抵押贷款。一个固定利率抵押贷款提供了一个利率不会改变整个生活的贷款。不仅你的利率不会改变,但你每月的按揭付款是一样的15,20或30年,这取决于你的抵押贷款。唯一的数字可能会改变是房产税和任何保险费包含在你的每月账单。

利率与固定利率抵押贷款与大经济兴衰。当经济增长,利率高于经济衰退期间。在这些趋势,银行提供借款人根据他们的信用记录特定的利率和贷款的长度。这里有30的好处,20和15年的条款:

有一个长期稳定固定利率抵押贷款,许多借款人发现吸引力——尤其是那些计划在家里呆了10年或更多。其他借款人更关注获得最低的利率。这是可调利率抵押贷款的吸引力的一部分,我们将讨论下一步。

一个可调利率抵押贷款(手臂)有一个利率变化——通常是一年一次——根据不断变化的市场条件。利率变化影响的大小你每月的按揭付款。武器吸引借款人,因为大部分的初始速率是远远低于传统的30年期固定利率抵押贷款。即使在2010年,30年期固定抵押贷款利率处于历史低位,手臂率低几乎是一个大点[来源:介入]。武器也意义借款人相信他们会出售自己的家在几年之内。

如果你正在考虑一个手臂,重要的是要记住,意图并不总是等于现实。许多手臂借款人有意出售他们的房子很快在房地产繁荣时期是坚持“重置”而不是他们付不起抵押贷款。他们中的许多人没有完全理解他们的手臂协议的条款。这里是关键数据寻找:

现在让我们看看一些不太常见的抵押贷款的选择,像政府支持的贷款、抵押贷款和反向抵押贷款的气球。

让我们先从一个冒险类型的抵押贷款被称为气球抵押贷款。一个气球抵押贷款是一种短期抵押贷款(5 - 7年)摊销的如果是30年期抵押贷款。优点是你最终作出相对较低月供了五年,但意外的是。最后的五年,你欠的银行主体上的结余,这将是非常接近原来的贷款金额。这种“气球”支付可以是一个杀手。如果你不能翻转或再融资在五年内,你运气不好。

反向抵押贷款其实给你只要你住在你的家。这些贷款是为业主设计62岁以上的人需要的流入现金作为一个月度检查或信用额度。从本质上讲,这些房主借钱产权的房子,但他们不需要偿还贷款,只要他们不出售他们的房屋或移动。不利的一面是,关闭成本会非常高,你仍然需要支付税收和抵押贷款保险[来源:摩尔]。

联邦政府的三个机构与银行合作,为符合条件的借款人提供贴现利率和贷款期限:联邦住房管理局(FHA),这是美国住房和城市发展部,退伍军人管理局(VA)和农村住房服务(RHS),这是美国农业部的一个分支。

这些机构不直接借钱给借款人。相反,他们保证的贷款批准抵押贷款机构。这包括抵押贷款再融资,难以为继。借款人信用记录不好可能会发现更容易从FHA-approved银行担保贷款,因为银行知道,如果借款人无法偿还贷款,政府将买单。FHA贷款只需要首付3%,所有这些可以来自一个家庭成员,雇主或慈善组织[来源:住房和城市发展部]。商业抵押贷款不允许。

退伍军人管理局贷款,就像FHA贷款,担保的机构,而不是直接借给借款者。VA-backed贷款提供慷慨的条款和放松要求合格的退伍军人。兽医可以没有钱支付,只要房价不超过贷款限制的县。

如果你住在农村或小城镇,你可能有资格获得低息贷款通过农村住房服务。RHS既提供了通过批准的银行直接贷款,担保贷款是政府资助的。Theyenable低收入家庭获得房屋贷款。

在下一个页面上,学习兴趣。所有这些百分比是什么意思呢?

可能最令人困惑的事情之一抵押贷款和其他贷款利息的计算。变化加剧,条款和其他因素,很难进行比较时比较抵押贷款。有时似乎我们比较苹果和葡萄。

例如,如果你想比较30年期固定利率抵押贷款为7%和15年期固定利率抵押贷款在6%半分?首先,你必须记得还要考虑每个贷款费用和其他相关费用。18新利最新登入你怎么能准确地比较两个?幸运的是,有一个办法。银行需要由联邦贷款真实法披露有效百分率,以及总财务费用美元。

的年利率(4月)你听到很多关于允许你做真正的比较实际成本的贷款。4月平均年度财务费用(包括学费和其他贷款成本)除以借来的。表示为一个年度百分率,因此得名。4月将略高于银行的利率收取,因为它包含所有(或大多数)贷款带有的其他费用,如发放费用,分和PMI保险费。

这里有一个例子4月是如何工作的。18新利最新登入你看到一个广告提供30年期固定利率抵押贷款在7%。你看到另一个广告提供30年期固定利率抵押贷款为7%,没有点。简单的选择,对吧?事实上,它不是。幸运的是,4月认为所有的小字。

说你要借100000美元。与银行,这意味着你的每月支付665.30美元。如果问题是1%的100000美元(1000美元),申请费用是25美元,手续费是250美元,和其他关闭费用总额为750美元,那么这些费用(2025美元)的总扣除实际贷款金额为100000美元(100000美元- 2025美元= 97975美元)。这意味着97975美元的新贷款金额用于图贷款的真实成本。找到4月,你确定的利率等于每月支付665.30美元的97975美元的贷款。在这种情况下,它是7.2%。

所以第二个银行是更好的交易,对吗?没有那么快。继续阅读了解APR和发放费用之间的关系。

费用是贷款人18新利最新登入钱在你的抵押贷款。发放的费用计算总贷款的比例,美国抵押贷款通常在1%和0.5之间(来源:Investopedia]。回到我们4月的例子中,假设第二银行收取3%的融资费用,加上一个申请费和其他成本总计3820美元收盘。带来新的贷款金额降至96180美元,而收益率7.39%的年利率。现在你明白了吧:尽管第二银行广告没有点,它结束了一个更高的4月由于其陡峭的融资费用。

带回家的信息很简单:不要只看利率。要求4月,与其他银行进行比较。另外,确保你知道哪些费用是包含在4月计算。通常,这些包括发放费用,分,buydown费用,预付抵押贷款利息,抵押贷款保险费用,申请费和承销费用。但是注意,部分收取的费用是所有银行和是不容商量的,例如标题保险和评估。

幸运的是,你不需要自己计算4月。银行会给你当它给你贷款的联邦真相披露;你只需要理解它的重要性。

这里有一些其他的事情要考虑当你检查4月:

为了有资格获得抵押贷款,大多数银行都要求你有一个28/36的债务收入比(这取决于你的首付和贷款的类型,然而)。18新利最新登入这意味着不超过总量的28%,月收入(来自所有来源和税前)可以用于住房,并且不能超过你每月收入的36%可以向你总每月债务(这包括抵押贷款支付)。债务他们看包括任何长期贷款像汽车贷款、学生贷款,信用卡或任何其他债务这将需要一段时间来偿还。

这里有一个例子的债务收入比是如何工作的:假18新利最新登入设你每年赚35000美元,正在看房子,要求每月800美元的抵押贷款。根据住房的28%上限,你可以每个月支付816美元,这800美元每月的房子将花费很好(你总收入的27%)。想,但是,你也有一18新利最新登入个每月200美元的汽车和每月115美元的学生贷款支付付款。你需要添加那些800美元的抵押贷款来找出你的债务总额。这些总计达1115美元,大约是你的总收入的38%。让你housing-to-debt比例27/38。银行通常使用两个数字的较小,在这种情况下,28%的816美元上限,但是你可能不得不想出一个更大的首付或与贷款人协商。

你也要考虑你能负担得起。银行会告诉你你可以基于数量的债务收入比越低,但这并不是采取任何常规费用(如食物)。如果你有一个昂贵的业余爱好或者计划,在5年内将需要很多钱吗?你的银行不知道,所以今天说你有资格获得1400美元的抵押贷款在五年内可能不符合实际的预算——特别是如果你看不到你的收入在此期间增加太多。看看这个计算器,看房子你能负担得起多少根据你目前的收入。18新利最新登入

一般来说,现在更难获得贷款比在房地产繁荣时期,当任何动机购房信贷——甚至可以找到许多人买不起房子。在下一节中,我们将解释什么样的信用记录和收入能力需要通过银行的背景调查。

银行会看一下你的工作经历和信用记录的指标可能你偿还贷款。18新利最新登入银行希望稳定,这意味着他们会仔细观察任何延期支付在过去的两年里你的信用记录。他们会特别注意任何房租或房贷逾期超过30天。他们也会看晚支付信用卡在过去的六个月。

稳定的收入也很重要。银行寻找稳定就业与单个雇主过去两年就业(或者至少在同一个字段)。其他收入,如收益兼职或者自由职业,加班费、奖金或自主创业,也可以接受,如果它有一个为期两年的历史。如果你不满足最低要求,这并不意味着你永远不会为抵押贷款质量。你可能只需要跟更多的银行或接受一个更高的利率。

整个信贷市场已经紧张了好几年了。最好的利率向借款人抵押贷款给信用评分高(760 - 850)可以首付(10 - 20%)[来源:Esswein]。

这是一个典型的文件你需要申请抵押贷款时:

更详细的列表可以在这里找到。你的银行和关闭律师也会告诉你什么文件和文档需要出席贷款关闭。我们将深入研究在下一页的关闭过程。

房屋抵押贷款的总成本不仅仅是每月的按揭贷款。一旦签署销售合同,关闭过程开始了。作为最后的一部分,转移到买方行为和标题,标题保险和融资文件交换和副本送到县记录器。自闭是一个合法的过程,它通常包括一个律师或至少一个第三方托管架。所有的这些流程和人员成本钱,加起来总和称为惊人关闭成本。

的数量钱你必须支付最后费用按地区变化很大。如果你住在高税率的地区,例如,关闭成本会更高。房地产经纪人,银行和律师有不同的收费规模取决于他们工作的市场。通常,您将支付3到6%的总贷款金额成交成本——这意味着3000到6000美元,如果你得到了100000美元的贷款。

当然,你可以而且应该货比三家和协商费用。房地产结算程序法案要求银行提供善意的估计成交成本在三天之内收到您的应用程序。从列表中可以看到覆盖接下来的几页,有很多费用,你可以说服银行降低或下降。你还可以协商卖方支付关闭的一些成本。

所涉及的费用服务关闭一个抵押贷款分为三类:得到贷款的实际成本,所涉及的费用转移所有权的财产和税收支付给州和地方政府。

在下一个三页,我们将打破每个费用可能被包括在关闭一个家庭购买。

这里有一些主要的费用包括借款手续费:

如果你认为你是完成关闭成本,再想想:

你能相信我们还有更多的成交成本讨论吗?你会发现他们在下一页。

是的,有更多的:

现在你终于关闭出售——是的,你可能需要支付别的东西。找出在下一页。

私人按揭保险(PMI)可以帮助你问题抵押贷款首付20%或更少。年轻的买家来说,这是特别有用没有年保存但想享受的税收优惠和投资方面拥有住房。PMI是保险支付抵押贷款,以防你不能。这是对贷款人的保护,世卫组织正在与借款人承担更大的风险减少股本。银行通过经验和研究已经发现的数量有一定的相关性钱借款人已投入家庭和贷款的违约率。家里的增加股本,违约率越低。

下面是它如何工作的一个例子:如果一对夫妇1018新利最新登入000美元银行,然后他们可以买50000美元的家庭如果他们需要支付20%的定金。如果他们不需要支付20%,那么同样可以首付10% 10000美元在一个价值100000美元的房子首付5%或200000美元的房子。如果他们选择更贵的房子,然而,他们必须支付PMI。18新利最新登入PMI的成本是根据贷款额度。100000美元的贷款,首付10%,采购经理人指数的平均成本可能每月40美元。

1998年,签署的抵押贷款的房主保护法既定规则或之后的7月29日,1999年,要求自动终止PMI达到22%股权后,基于原来的属性值。你也可以请求撤销PMI达到20%时如果你的抵押贷款之后签署日期。如果你的抵押贷款之前签署日期,您可以请求取消PMI一旦你达到神奇的20%,但是你的银行法律并不要求取消它。

有一定的条件下,可能会使您的贷款一个例外——例如,如果你没有遵守你的支付,如果你的贷款被认为是高风险或如果你有其他财产留置权。注意,有一些州法律关于提前终止的PMI为那些签署抵押贷款在7月29日之前,1998年。

得到一个抵押贷款比以前要困难得多。这是为什么呢?我们将考察两家银行,导致房市危机在下一页。

你所想的相反,抵押贷款机构不让他们钱利息。他们现金在你的抵押贷款通过出售它在二级市场投资。如果银行不得不等上30年收到全额支付抵押贷款,它不会有足够的流动性为其他借款人发放贷款。

抵押贷款二级市场的最大买家是两个政府支持企业(gse):联邦全国抵押协会(房利美)和联邦住宅贷款抵押公司(房地美(Freddie Mac)。这些大型公共/私人实体是由国会为了使抵押贷款可用于更多的低收入和中等收入的人。

房地美和房利美(因为它们通常是已知的)购买抵押贷款,它必须符合他们的贷款限制,2010年为417000美元的独栋房屋在“一般”区域和高达180万美元的高成本地区的部分夏威夷[来源:房利美(Fannie Mae)]。房地美和房利美从银行购买抵押贷款后,他们出售这些证券的债券市场。这为银行提供流动性资助更多的抵押贷款,直到2006年,抵押贷款支持证券(MBS)销售的房地美和房利美被认为是可靠的投资。但当成千上万的人们开始拖欠抵押贷款,这些证券价值暴跌。因为很多大型国际投资银行在mbs豪赌,在美国抵押贷款违约率上升的冲击波在整个全球经济。

2008年,房利美和房地美的接管由联邦住房金融局(从技术上讲,FHFA成为陷入困境的抵押贷款的“保护者”的支持者),截止至2010年6月已收到美国财政部的1450亿美元的救助资金将紧急流动性注入信贷市场。即使在政府接管之后,房利美和房地美仍公开上市公司,直到它们的股价低于最低价格要求,从纽约证券交易所在2010年[来源:路透]。

即使他们所有的问题,房利美和房地美还抵押贷款二级市场的最大买家,一个国家的信用体系的重要组成部分。

在下一个页面上,我们将讨论“F”字,丧失抵押品赎回权,政府如何帮助陷入困境的借款人避免信贷灾难。18新利最新登入

缺少抵押贷款可能会导致你的财产的损失。丧失抵押品赎回权的法律程序是银行需要持有你的家和销售为了得到它吗钱回来。

美国从来没有见过这样的止赎危机始于2008年。仅在那一年,银行申请200万止赎程序和100万抵押贷款借款人失去家园的[来源:Palmeri]。从住房数据库RealtyTrac的专家们说,多达400万户家庭可以接受取消抵押品赎回权的通知2010年[来源:Glink]。仅仅因为你收到止赎通知,但是,这并不意味着你一定会失去你的家。18新利最新登入

联邦政府已经制定了大量的再融资和贷款修改计划,以帮助业主避免丧失抵押品赎回权的credit-crushing经验。在网站MakingHomeAffordable.gov,借款人可以看到如果他们有资格获得四个关键项目之一:

记住的一个重要的事情是,丧失抵押品赎回权是糟糕的银行,。根据美国抵押贷款银行协会(MBA),银行成本超过50000美元每回家只是处理索赔[来源:MBA]。然后卖家的银行,这可能会对原来的贷款金额的一小部分。

最后一个注意丧失抵押品赎回权:在今天的抵押贷款气候,没有理由支付抵押贷款咨询或贷款修改服务。事实上,政府警告说,这些服务是诈骗。住房和城市发展部办公室跑,希望热线(888 - 995)希望,任何挣扎的房主的免费电话谁想避免丧失抵押品赎回权。

如果你想避免止赎,节省你的抵押贷款,头指针到下一个页面。

这里有一些事情要记住,可以帮助你节省钱在你的抵押贷款:

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出版:2002年10月8日