18新利最新登入炒房是怎么回事

由:蒂芙尼康纳斯|
装修和转手一套房子可能是一个冒险的前景,尤其是在房地产市场平淡的情况下。查看更多房地产图片。"width=
装修和转手一套房子可能是一个冒险的前景,尤其是在房地产市场平淡的情况下。 查看更多 房地产的照片
罗宾·贝克/盖蒂图片社

炒房本质上是,买房或者财产的意图出售它是为了盈利。但后勤工作可能会相当复杂。从一开始就有很多决定要做。你应该在哪里买?如果你在一个很有前途的社区买了一套房子,你就指望这个社区的价值会上涨。如果你决定在一个新的开发项目买房,你会想吸引那些想要郊区豪华功能和空间的高端购房者。如果一切顺利,你可以赚一大笔钱。但如果出了什么问题——预算错误、时间问题、那个蒸蒸日上的社区犯罪率飙升——你可能会被困在一栋无法摆脱的房子里。很多人都很好奇18新利最新登入建一所房子要花多少钱而不是修理,两者都可以做得很聪明,从长远来看也会让你付出代价。

炒房在很大程度上取决于房地产市场,而我们都知道房地产市场是周期性的。在经济繁荣时期,脚蹼投资者占了上风,在某些地区几乎可以为自己定价。但在销售淡季,许多修缮过的房屋可以在市场上待上几个月。

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一旦你知道了你想买的地方,下一步就是决定你想买什么类型的房产。如果你选择一套待修的房子,你就承诺要改善房子,这需要时间和金钱。如果你在拍卖中或从银行在美国,你可以买到便宜得多的房子。但要记住,如果之前的业主无法支付抵押贷款在美国,他们可能也付不起维修费——所以你可能不得不面对鼠害或屋顶漏水的问题。

房子和丧失抵押品赎回权是大多数人想到翻转时想到的东西。但是,完全不做任何工作就可以把房子翻转过来。在本世纪头十年初至中期的房地产繁荣时期,炒房者可以购买新建房屋,持有几个月,然后卖出获利。现在有一种趋势,那就是试图在偏远郊区新建的高端开发项目中倒卖房子。如果商业和零售发展(即大型超市)迅速兴起,它可能会带来成群结队的居民。但如果情况不完美——如果天然气价格举个例子,房价上涨会导致购房者避免通勤时间长——这种炒房变得相当危险。

那么人们为什么要翻房子呢?对于炒房,普通买家和卖家在投资前需要了解些什么呢?18新利最新登入炒房能赚多少钱?你到底是走在什么样的道德底线上才会向那些失去家园的人支付最低的费用呢?我们会在研究炒房的艺术时讨论所有这些问题。

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炒房融资

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炒房时最大的一个问题是:我是请人帮忙还是自己做?
布莱恩·巴尔/盖蒂图片社

如果你看家庭和花园有线电视频道,看起来每个人都在炒房。《翻转这所房子》和《翻转出去》只是众多有线电视节目中的一对买房并迅速销售它的价格要高得多。但炒房更像是一堂基本的投资课:低买高卖。你想要找到一处价值被低估或状况刚刚糟糕到可以在出售之前投入最少时间和金钱的房产。有些人的职业是购买不良房产并迅速扭亏为盈。18新利最新登入然而,在房地产泡沫破裂时,事情就没那么容易了。

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大多数翻转专家给出的第一条建议是:做预算。虽然找到一个完美的地方,了解你的技能(或拥有拥有技能的朋友)很重要,但预算是新手最容易失败的地方。那么从哪里开始呢?首先,获得融资。

这一步相当容易次级抵押贷款是热的。这些抵押贷款允许买家支付很少或不支付首付款。作为交换,他们承受了更高的利率——但当你计划只拥有这所房子几个月的时候,这是一个小问题。然而,当市场低迷时,为投资房产获得抵押贷款就更加困18新利最新登入难了,当房产上市时,极高的利率会掏空投资者的钱包。

因此,现金在启动这一转变的过程中发挥了更大的作用。你付得起的首付款越多,利率就越低。当然,手头有现金可以用来修理抛硬币。接下来我们来看看如何进行预算18新利最新登入。

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炒房小贴士

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厨房是翻转中最重要的区域之一。
数字视觉/盖蒂图片社

如果你打算这么做的话新建房屋,预算可以很简单。这就像买了一套你打算住的房子一样——你需要支付租金抵押贷款,保险税务,房地产经纪人等等律师这就是我想要的。18新利最新登入然而,在一个疲软的市场,房子的供应远大于需求,所以你拥有房产的时间可能比你计划的要长。

如果你正在一栋待修的房子里工作,当你考虑到你需要进行的装修时,预算就会开始增长。根据大多数专家的建议,你应该在估算的基础上再加上20%。如果你高估了,你会得到一笔意外之财,但如果你低估了,你就会陷入意想不到的账单中。

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结构上的改进——比如管道,绝缘,害虫防治,以及暖通空调——通常是最不性感的,但却是脚蹼能做的最重要的改进。新的硬木地板和油漆可能会吸引买家,但是白蚁问题可能会让一笔交易很快夭折。如果你在这里缺乏技术技能,你还必须把人工成本计算在内(这包括你在等你的姐夫完成电线时损失的时间和金钱)。

大多数房地产经纪人建议把厨房和浴室装修好,这样才能获得最好的投资回报。除了结构上的变化,还包括新的橱柜、柜台、五金、水槽、后挡板、电器、地板和照明。厨房升级可能会很贵,但它们给人留下了深刻的印象(比如花岗岩台面和酒柜)。你也可以选择绿色(参见18新利最新登入绿色建筑如何运作),当这些改进被宣传为省钱时,可以为房子增加价值。显然,如果房子结构良好,只需要更新油漆和地毯,你就可以降低成本——但东西很快就会变得昂贵,尤其是如果你雇佣了承包商和外部劳动力。

另一个需要考虑的方面是抑制的吸引力——房子的外面。你可能需要油漆,景观和修理车道,这增加了预算。如果你在一个价格昂贵的社区买房,光是修剪草坪和修篱笆可能还不够——可能还要交房主协会的费用。在新兴社区,你可能需要为安全措施做好预算。

所以一旦你有了预算,你就可以选择你的地点了,我们接下来会讨论这个问题。

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炒房和止赎

加州安提俄克的止赎房屋数量激增:2007年1月至8月间,271套房屋被收回。房价下跌了15%。"width=
加州安提俄克的止赎房屋数量激增:2007年1月至8月间,271套房屋被收回。房价下跌了15%。
贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社

一旦你决定了要转手什么样的房子——新建的,待修的还是丧失抵押品赎回权你需要了解周围的环境。不要在研究上吝啬。确保你真的调查了这个地区——在白天和晚上开车四处转转,检查一下最近的销售价格,看看是否有其他空置的房子。

如果你决定换新家,你的选择在某种程度上受限于该地区正在建造的房屋——通常是在住宅开发项目中。一些社区对购房者也有限制,要求他们住在房子里,这样社区就不会变成鬼城。

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如果你选择的话买房在止赎中,你将从贷款人那里购买——止赎房屋也被称为上的或贷款人拥有的房地产。购买REO是一个漫长的过程,通常为六至八个月。这是因为对于a银行要取消房屋赎回权,它必须向法院提交针对房主的文件,这需要一段时间。如果是拍卖,你得遵守时间表。而且,由于房子是“按原样”出售的,银行可能不太愿意发放贷款。

但如果你决定购买止赎房屋,有很多网站列出了REO房屋,通常是收费的。许多贷款机构,如房利美,列出了他们丧失抵押品赎回权的房屋。这里有一个警告:许多这样的网站会让你在全国任何地方寻找房子,但专家们一致认为,炒房者犯的最大错误之一就是没有看一眼就买了房子。房子的照片可能很漂亮,但没有办法保证其他的东西。它不能给你任何关于这个社区的线索,也无法知道这张照片是什么时候拍的。18新利最新登入

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翻转房子

佛罗里达州圣彼得堡的一栋待售的修房。"width=
一间待售的修葺楼房 佛罗里达州圣彼得堡
图片由Tiffany Connors提供

修缮房屋的预算会迅速膨胀。如果你决定投资其中一个,你需要有很高的风险承受能力,以及退出策略。大多数家居改造专家的共识是:

  1. 你可以做更多你把一个非常便宜的房子变成一个漂亮的房子而不是一个漂亮的房子变成一个高级的房子。所有这些昂贵的升级所带来的投资回报,都比不上修补开裂的地基。对大多数人来说,这意味着雇佣工人,或者有很多帮助。
  2. 参与的人越多,就越需要协调。你必须密切关注水管工、电工和杂工——或者雇佣一个总承包商(这意味着你的预算会大幅增加)。
  3. 认为当地。如果你在马萨诸塞州改造房子,使用隔板,而不是土坯砖。你选择的材料离家越近,你就能找到越多的专家来帮助你安装它们。
  4. 不要高估你的工作。当然,油漆看起来不错,但它真的值2万美元的加价吗?定价过高只会让你的房子因为在市场上卖了太久而引起人们的警惕。
  5. 不要想得太早。第一次炒房的人在考虑购买多处房产时可能会看到赚钱的迹象,但问题很快就会变成问题破产如果你用一栋房子的净值来支付另一栋房子的维修费用。此外,每套房子都需要照顾,除非你要辞掉日常工作(专家也不建议新手辞掉工作),否则你可能会为一套房子做很多事情,而不用考虑下次换房子。
  6. 18新利最新登入无论你认为装修需要多长时间,无论你估计它将花费多少,只要明白它可能会更昂贵和更费时。
  7. 改造商警告说,几乎每一次你省下的升级费用都会给你带来困扰。从廉价的地毯到廉价的电工,在疲软的市场上,脚板的做工质量是假不了的。

根据你的目标和装修的程度,修葺房屋可能需要几个月(如果你足够幸运的话,时间可能更短)或几年的时间来扭转局面。如果你想在投资的过程中继续生活下去,请记住,你的未来可能会有很多锯末。虽然新兴社区可能会在一夜之间爆发,但犯罪率也会有波动,当地商业繁荣和学校改善,所有这些都可能影响你的房产价值。耐心是等待一个社区起飞的关键。

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要了解更多关于炒房的知识,请看下一页的链接。

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最初发表于2008年1月3日

炒房常见问题

你能在没有现金的情况下倒卖房子吗?
你可以在没有现金的情况下炒房,但这样做风险更大,通常需要提前做更多的工作。一些方法包括与投资者合作,从硬通货放款人或私人放款人那里获得贷款,甚至是众筹你的第一次抛硬币。如果你和你的银行关系很好,你也可以接近他们,看看他们是否会资助你的投资,尽管如果你真的没有钱,他们不太可能给你贷款。
倒卖房子好还是租房子好?
如果你正在寻找短期投资,炒房可能是一个更好的选择。如果你的目标是赚取被动收入,翻新房子,把它变成出租物业可能是一个更好的选择。两者都有各自的优点和缺点,所以最好在做最终决定之前做足调查。
倒卖房子赚钱吗?
如果你遵循低买高卖的模式,并坚持严格的预算,包括有一个应急预算,以应对装修期间出现的任何意外,那么倒卖房子是非常有利可图的。根据ATTOM数据解决方案在美国,2019年翻转房屋的中位数价格接近21.8万美元,毛利润近6.3万美元。
炒房有什么缺点?
炒房的一个主要缺点是,如果出了问题,你将无法获得重大(或任何)利润。购买价值被低估的房屋会增加你盈利的机会,但修房和止赎房屋最终可能会出现诸如地基、结构、电气或管道问题等昂贵的问题。这些意想不到的问题可能会消耗你的预算,缩小你的利润空间,甚至有可能达到不值得这样做的地步。

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更多优质链接

  • 最佳房屋翻转http://www.besthouseflip.com
  • Foreclosure.com。http://www.foreclosure.com
  • 希勒,詹妮弗。“未经雕琢的钻石?”圣安东尼奥快报,2006年7月16日。
  • 我正面临止赎网。http://www.iamfacingforeclosure.com
  • Kiviat,芭芭拉。“胸像击中要害。”时间,2007年9月24日。
  • 诺克斯、诺艾尔。"10个失败的错误"《今日美国》2006年10月22日。
  • 利兰,约翰。《一个房地产投机者从繁荣走向萧条》纽约时报,2007年11月9日。
  • 马克尔,亚历克斯。“新的投资游戏——在房地产领域赚钱需要做更多的工作?”《美国新闻与世界报道》2006年8月7日。
  • 全国房屋建筑商协会。http://www.nahb.org
  • 新房翻转。http://www.newhouseflip.com
  • 帕库尔斯基,加里?“止赎为地区投资者打开了大门。”托莱多之刃,2007年3月4日。
  • Price-Robinson,凯西。“原谅我们的灰尘:他们有一个计划,然后现实被入侵;四个朋友认为他们可以‘转手’一套房子,但成本超支,时机不佳。”洛杉矶时报,2006年4月23日。
  • RealtyTrac.com。http://www.realtytrac.com
  • Reotrans.com。http://www.reotrans.com
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