10个臭名昭著的止赎欺诈案例

1999年，联邦贸易委员会(FTC)对Tax Relief ASAP公司做出了一项广为人知的判决，该公司声称可以帮助面临丧失抵押品赎回权风险的房主修改他们的贷款抵押贷款——在某些情况下，预付费用超过5000美元。作为补偿，许多手头拮据的房主得到的借口是，他们的情况“太严重了，无法解决”，而不是真正帮助他们解决抵押贷款问题。

大约有1455名房主参与了该计划，其中许多人在等待减税计划尽快提供宣传的服务时失去了他们的房子。联邦贸易委员会在和解中收回了足够的钱来偿还受害者大约25%的损失，但却无法帮助那些已经丧失抵押品赎回权的房主[来源:御夫座]．

这起诈骗案凸显了骗子的一个常见做法:在确定一群处于绝望境地的人后，他们承诺提供解决方案，以换取预付款。这些骗子经常利用他们的时间和金钱来宣传他们的服务，而不是帮助那些已经付款的客户[来源:御夫座]．

由于复杂的市场营销和积极的销售宣传，这些骗局很难被识别出来，旨在将受害者推入他们的金融陷阱。在当地查一下公司的声誉商业改善局此外，要警惕那些承诺为你解决止赎问题而预付费用的公司。

的丧失抵押品赎回权由于贷款机构将贷款作为抵押贷款支持证券捆绑销售，这一过程变得更加复杂。对你的房子进行抵押贷款的贷款人可能会转而把房子连同止赎权一起卖给另一家银行，然后这家银行可能会再次重复证券化过程。当贷款机构出售抵押贷款他们已经写信给其他金融机构，当买家停止付款时，很难确定谁拥有什么。

这正是2005年美国银行(U.S. Bank)、富国银行(Wells Fargo Bank)和一位名叫安东尼奥·伊巴涅斯(Antonio Ibanez)的房主一起案件中发生的情况。作为抵押贷款支持证券交易的一部分，贷款人购买了伊巴涅斯夫妇的抵押贷款，但他们无法向银行证明，按照合同规定，他们有权没收这所房子。在房地产繁荣时期，索赔证明完全迷失在证券的疯狂洗牌中[来源:Dayen]．

止赎程序的曲折和要求，在一定程度上是为了保护房主免受大型、法律上强大的机构在没有追索权的情况下夺走他们的房子的风险。虽然参与伊巴涅斯案的银行并没有故意实施欺诈以推动止赎，但他们在这一过程中未能弥补的漏洞引发了令人担忧的问题。在房地产繁荣时期，成千上万的抵押贷款被打包成抵押贷款支持证券出售。如果只有一小部分以伊巴涅斯案那样不完整的方式被转移，金融机构在未来可能会面临收回止赎房产的重大问题。

在大多数丧失抵押品赎回权在这种情况下，贷款人必须向房主发出传票，通知他们正在采取法律行动取消他们的房屋赎回权。随着法官对送达传票的方式表示担忧，这一程序正受到越来越多的审查。

这个问题的一个显著例子出现在2010年的佛罗里达州，当时帕斯科县巡回法官苏珊·加德纳(Susan Gardner)开始注意到一些法律服务提供商向房主发出通知所收取的费用。虽然加德纳估计，在她的法庭上，与止赎相关的费用不应该超过几百美元，但她发现有报告称，服务提供商收取的费用超过1000美元[来源:Behnken]．

接受法官审查的律师事务所和法律服务公司辩称，这些费用反映了新千年止赎的性质。他们声称，有些人有多个名字抵押贷款在止赎诉讼中，被告必须得到适当通知的要求，这些公司只是通过确保与房屋有关的每个人都收到了诉讼通知来保护贷款人[来源:Behnken]．

这位法官担心，这些服务提供商是在利用高度紧张的房主，他们最终将在丧失抵押品赎回权的判决总额中增加费用。在止赎中，法律行动可能进展迅速，费用也会迅速堆积起来，这可能会为无道德的一方打开大门，让他们收取超过他们应得的费用。

其中最阴险的止赎欺诈类型是部分利益转移。根据美国司法部(DOJ)的说法，这种欺诈行为在西海岸各州略显常见，对房主和贷款人都有深远的影响。

部分利益转移的细节可能因骗局而异，但它们都涉及到房主将他或她的一部分所有权股权转让给一家声称可以阻止这种情况发生的公司丧失抵押品赎回权的过程。通过一系列举措，如聘请“稻草所有者”参与部分所有权，然后备案破产在美国，诈骗者可以推迟止赎过程。这项服务通常是有代价的，因为房主不仅放弃了部分所有权，还可能每月支付费用[来源:Limprecht]．

但最终，这些公司很少会停止止赎程序。他们的破产申请只是延缓了这个过程，有时还会让粗心的房主破产。美国司法部的调查发现，在许多情况下，实施这些计划的公司从未打算将客户从止赎中拯救出来——他们只是在止赎完成之前使用一系列半合法的手段，从受害者身上榨取尽可能多的钱[来源:Limprecht]．

这个问题一定是房主最可怕的噩梦:在尽职尽责地为他或她能负担得起的房子还款后，房主发现贷款过程中出现了一些奇怪的扭曲，然后银行现在可以重新拥有来之不易的家园。在危机后的住房和贷款市场混乱的世界里，对一些不幸的房主来说，这已经成为一个可怕的现实。

这些都不是故意欺诈。在某些情况下，例如贷款人a向贷款人B出售贷款，但房屋所有人将款项支付给了错误的贷款人，这可能是由于未能提供适当的通知，或房屋所有人未能跟踪谁拥有房屋抵押贷款．在其他情况下，比如一个房子因为房主的前夫申请了一笔贷款而丧失抵押品赎回权房屋净值贷款在美国，这种行为近乎欺诈。

对有关这一主题的文章的调查显示，可能普遍存在草率、不完整或令人困惑的文书导致不适当的止赎的问题。道德是明确的:房主应该对他们的抵押贷款进行全面的记录，他们应该聪明地与贷款人建立良好的关系，以便发现小错误，如果不加以控制，这些小错误可能演变成大问题[来源:Chittum]．

许多丧失抵押品赎回权到目前为止提到的欺诈包括某种形式的文件伪造。但一个更普遍、也更臭名昭著的问题并非来自彻头彻尾的欺诈，而是来自放贷机构试图跟上房地产泡沫破裂后止赎激增的步伐。

2010年，美国银行、摩根大通、GMAC的抵押贷款部门和PNC金融公司在几个州的法官下令审查抵押贷款文书后，暂时停止了他们正在进行的止赎[来源:《国际商业时报》]．

各州对不当处理的指控一般都遵循类似的路线:调查人员声称，银行为了每月处理数千份文件就越来越多地出现抵押贷款他指示员工在文件上“橡皮图章”签名。在某些情况下，调查人员报告称，在不同的文件上，同一名官员的名字由不同的人签名[来源:《国际商业时报》]．

银行的这些节省时间的举措违反了大多数州的止赎法，这些法律已经采取措施，确保贷款人在开始止赎前全面审查抵押贷款。其影响很难预测;尽管这些程序仍在审查之中，但截至2011年初，银行已被允许恢复部分止赎。

任何法律诉讼的主要原则之一是，一个人为了获得报酬而完成某些诉讼，他或她必须获得律师执业执照。随着银行越来越被抵押贷款默认值和丧失抵押品赎回权过程中，他们减轻工作负载的步骤可能违反这一规则。

在2011年的这起案件中，乔纳森·索恩(Jonathan Thorne)和达琳·索恩(Darlene Thorne)声称，他们的贷款人及其服务提供商向无证承包商支付报酬，让他们完成法律文书工作。由于被取消赎回权的房主最终支付了这些费用，索恩夫妇指责使用无证承包商等同于欺诈[来源:场]．

如果此案的判决对原告有利，可能会对整个止赎过程产生影响。帮助房地产律师处理堆积如山的止赎文件的公司可能面临昂贵的重组，这些律师可能失去快速处理止赎的能力。另一方面，对贷款人及其律师严格法律要求的裁决可能会迫使他们更加关注止赎文书的细节，可能会防止意外止赎的发生[来源:Curry]。

2011年发生在佛罗里达州的这起案件可能是房地产泡沫破裂后发生的更具创造性和破坏性的欺诈案之一。当局说，帕斯科县居民乔治·奥拉制造了一系列伪造的“退租契据”(将房屋所有权转让给另一方的契据)，他用这些契据获得了几处无人居住的止赎房屋。然后，Ola把这些房子出租出去，假装成一个拥有多套房子的房地产投资者，他需要把这些房子出租出去[来源:Linton-Smith]。

在Ola多次未能支付房屋施工费用后，房地产经理通知了有关部门。这导致了调查，揭露了契约欺诈。如果罪名成立，奥拉将面临牢狱之刑，而他的一些“房客”则面临着同样令人不安的前景:他们必须找到新的住处，因为他们一开始就没有合法权利住在自己租的房子里(来源:林顿-史密斯)。

像Ola案这样的止赎欺诈尤其丑陋，因为它影响了几个无辜的当事人，比如物业经理和租户。但由于住房危机，空置房屋数量创历史新高，当局不得不格外警惕，以抓住那些利用这一情况工作的有创意的骗子。

丧失抵押品赎回权是一个丑陋的过程，导致房主被赶出他或她的家。失去栖身之所的纯粹创伤会导致一个人做出不理智的行为，至少在一个案例中，它导致了对止赎律师的潜在刑事指控。

加州恩西尼塔斯(Encinitas)律师派恩斯(Michael T. Pines)于2011年2月被捕，原因是他涉嫌违反了一项限制令，该限制令涉及他试图挽救的一处止赎房屋。在此过程中，房屋的贷款人在房产上部署了保安，他们说这一举动是由于Pines作为一个有争议的、直言不讳的止赎律师的声誉[来源:Amvona]．

警方表示，派恩斯擅自闯入并威胁了一名保安，然后在第二天返回，并在对抗中变得暴力。圣地亚哥10News.com上发布的一段视频显示，派恩斯对一名保安说，他会因为这处房18新利最新登入产“引发一场武装对抗”。Amvona]．

当一个家庭失去了房子，他们的脾气就会爆发，情绪就会高涨。但是，在维护房屋所有人的利益和违反法律破坏合法的止赎程序之间，有一条微妙的界线。对当事人来说，暴力威胁只会让止赎过程从痛苦变得可怕。

这个2009年的案件涉及了一件事，情感、公民不服从和法治在一个丧失抵押品赎回权的房子上发生了冲突。一名与“立即改革社区组织协会”(ACORN)结盟的活动人士在巴尔的摩被逮捕，他被指控非法闯入一家餐馆被取消抵押赎回权的房子作为一项抗议声明[来源:米勒]．

据报道，ACORN的代表表示，他们预计会采取某种形式的行动，比如逮捕，他们的目标是唤起人们对非法移民热潮的关注丧失抵押品赎回权．此举是为了让这一过程更加人性化;丧失抵押品赎回权会导致房主或家庭失去房屋，他们担心，随着贷款机构和法院面临如山的文书工作，丧失抵押品赎回权过程中固有的情感创伤将会消失。米勒]．

截至2011年，美国仍在努力应对大规模的止赎潮，没有任何政党提出一个解决方案，既能保护房主，又能让银行的投资保持完整。再加上有创造力的罪犯、玩忽职守的官员和过度劳累的工作人员制造的各种欺诈计划，抗议、逮捕和公民不服从等行动突然看起来比以前更合理了。丧失抵押品赎回权的混乱局面远未得到解决，房主和贷款机构都被建议对下一个冲击市场的骗局保持高度警惕。

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